Alquilar o comprar una casa
Sofia acaba de empezar a trabajar y paga $\$1{,}500$ de renta al mes. Su tío le dice: «Estás tirando el dinero. ¿Por qué no compras una casa?». ¿Tiene razón? Para responder, hay que comparar todo lo que cuesta cada opción, no solo la mensualidad. Al final de la página volveremos a su pregunta.
Alquilar: contrato, depósito y responsabilidades
Cuando alquilas, pagas una renta mensual a un propietario (landlord) a cambio de vivir en su propiedad. Las reglas están en un contrato llamado lease (contrato de arrendamiento), normalmente de 6 o 12 meses.
Lo que suele pasar al alquilar:
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Pagas un depósito de seguridad (security deposit), a menudo igual a un mes de renta. Se devuelve al salir si no hay daños.
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La renta puede subir cuando termina el contrato.
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El propietario paga los impuestos a la propiedad y se encarga de las reparaciones grandes.
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Muchos inquilinos contratan un seguro de inquilino (renters insurance), que cuesta poco al mes y cubre sus pertenencias.
Como inquilino tienes derechos (una vivienda segura y habitable, aviso antes de que el propietario entre) y responsabilidades (pagar a tiempo, cuidar el lugar, respetar el contrato).
La gran ventaja de alquilar es la flexibilidad: cuando termina el contrato, puedes mudarte a otra ciudad por un trabajo nuevo. La desventaja es que tus pagos no te dan ningún patrimonio y la renta puede subir.
Enumera dos ventajas y dos desventajas de alquilar en comparación con comprar una casa. Luego di si cada una afecta principalmente la flexibilidad, el costo o el riesgo.
Enumera dos ventajas y dos desventajas de alquilar en comparación con comprar una casa. Luego di si cada una afecta principalmente la flexibilidad, el costo o el riesgo.
Comprar: pago inicial, hipoteca y costos de cierre
Casi nadie paga una casa completa en efectivo. Lo normal es combinar ahorros con un préstamo.
La cantidad prestada es el precio menos el pago inicial:
$$\text{hipoteca} = \text{precio} - \text{pago inicial}$$El dinero en efectivo que necesitas el día del cierre es:
$$\text{efectivo al cierre} = \text{pago inicial} + \text{costos de cierre}$$Un pago inicial menor a $20\%$ suele exigir seguro hipotecario privado (PMI), un cargo mensual que protege al banco, no a ti. Desaparece cuando acumulas suficiente participación en la casa.
Define estos términos: pago inicial* (down payment), hipoteca* (mortgage) y costos de cierre* (closing costs). Escribe una oración para cada uno.
Define estos términos: pago inicial (down payment), hipoteca (mortgage) y costos de cierre (closing costs). Escribe una oración para cada uno.
Olivia quiere comprar una casa que cuesta $\$250{,}000$ y planea dar un pago inicial de $20\%…
Olivia quiere comprar una casa que cuesta $\$250{,}000$ y planea dar un pago inicial de $20\%$. Halla la cantidad del pago inicial y la cantidad que debe pedir prestada con una hipoteca.
Ethan va a comprar una casa de $\$220{,}000$. Planea dar $5\%$ de pago inicial y los costos de cierre son $3\%…
Ethan va a comprar una casa de $\$220{,}000$. Planea dar $5\%$ de pago inicial y los costos de cierre son $3\%$ del precio de la casa. Halla el dinero en efectivo que necesita al cierre. Luego explica por qué muchos compradores primerizos se sorprenden con este total.
El costo mensual real de ser dueño
El pago de la hipoteca no es todo. Los prestamistas hablan de PITI:
| Letra | Significa | Qué es |
|---|---|---|
| P | Principal | La parte del pago que reduce lo que debes |
| I | Interest | Lo que le pagas al banco por prestarte |
| T | Taxes | Impuesto a la propiedad (property tax), que en muchos estados financia las escuelas |
| I | Insurance | Seguro de vivienda (homeowners insurance) |
Además hay costos que no están en el PITI: el mantenimiento (techo, plomería, aire acondicionado) y, si hay PMI, ese cargo mensual. Una regla práctica es reservar cerca de $1\%$ del valor de la casa al año para mantenimiento.
Ahora un caso con el pago inicial. Una casa de $\$300{,}000$, hipoteca a 30 años al $6.5\%$:
| $10\%$ inicial | $20\%$ inicial | |
|---|---|---|
| Pago inicial | $\$30{,}000$ | $\$60{,}000$ |
| Préstamo | $\$270{,}000$ | $\$240{,}000$ |
| Pago mensual | $\$1{,}707$ | $\$1{,}517$ |
| PMI | $\$150$ | $\$0$ |
| Total mensual | $\$1{,}857$ | $\$1{,}517$ |
Con $20\%$ se ahorran $1{,}857 - 1{,}517 = \$340$ al mes. El pago inicial extra fue $60{,}000 - 30{,}000 = \$30{,}000$, así que se recupera en $30{,}000 \div 340 \approx 88.2$, es decir, unos 89 meses (más de 7 años).
Liam puede alquilar un apartamento por $\$1{,}500$ al mes. Para comprar una casa similar, pagaría una hipoteca de $\$1{,}350$, impuestos a la propiedad de $\$300…
Liam puede alquilar un apartamento por $\$1{,}500$ al mes. Para comprar una casa similar, pagaría una hipoteca de $\$1{,}350$, impuestos a la propiedad de $\$300$, seguro de vivienda de $\$100$ y mantenimiento de unos $\$250$, todo al mes. Halla el costo mensual de ser dueño y la diferencia anual entre ser dueño y alquilar.
Isabella va a comprar una casa de $\$300{,}000$ con una hipoteca de tasa fija a 30 años al $6.5\%$. Con $10\%$ de pago inicial, el préstamo es de $\$270{,}000$, el pago…
Isabella va a comprar una casa de $\$300{,}000$ con una hipoteca de tasa fija a 30 años al $6.5\%$. Con $10\%$ de pago inicial, el préstamo es de $\$270{,}000$, el pago mensual de la hipoteca es de unos $\$1{,}707$ y además debe pagar seguro hipotecario privado (PMI) de $\$150$ al mes. Con $20\%$ de pago inicial, el préstamo es de $\$240{,}000$, el pago es de unos $\$1{,}517$ y no hay PMI. Halla cada pago inicial y cada costo mensual total. ¿Cuántos meses de pagos más bajos se necesitan para que el pago inicial adicional se recupere en ahorros?
Comparar a lo largo de los años
Comprar requiere dinero al inicio y también deja algo al final: cuando vendes, recuperas lo que queda después de pagar la deuda y los costos de venta. Para comparar, calcula el costo neto:
$$\text{costo neto de comprar} = \text{pagos totales} + \text{pago inicial} + \text{costos de cierre} - \text{dinero que recibes al vender}$$ $$\text{dinero al vender} = \text{precio de venta} - \text{costos de venta} - \text{deuda pendiente}$$Pero esta comparación es simple. Deja fuera cosas importantes:
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Si el precio sube o baja. Aquí la casa subió; podría haber bajado.
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El costo de oportunidad. El dinero del pago inicial podría haber ganado intereses o estar invertido.
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Los pagos por mantenimiento inesperados y el riesgo de quedarte sin liquidez.
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Lo que no es dinero: libertad de remodelar, estabilidad, o poder mudarte rápido.
Aaliyah compara comprar una casa de $\$280{,}000$ con alquilar durante 5 años. Si compra, da $10\%$ de pago inicial más costos de cierre de $3\%…
Aaliyah compara comprar una casa de $\$280{,}000$ con alquilar durante 5 años. Si compra, da $10\%$ de pago inicial más costos de cierre de $3\%$ del precio. Sus costos mensuales totales como dueña (hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento) son de $\$2{,}000$. Después de 5 años vendería la casa por unos $\$324{,}600$, pagaría costos de venta de $6\%$ de ese precio y aún debería unos $\$238{,}000$ del préstamo. Si alquila, paga $\$1{,}600$ al mes durante 5 años. Halla su costo neto de comprar y su costo de alquilar. Luego analiza dos factores que esta comparación sencilla deja fuera y di cuándo alquilar es la mejor opción.
¿Puedo pagarla? Guías de los prestamistas
Antes de dar una hipoteca, los prestamistas miran tu ingreso con dos razones comunes (guías, no leyes):
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Vivienda: costos de vivienda $\le 28\%$ del ingreso bruto mensual.
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Deudas totales: vivienda más otras deudas (carro, estudiantil, tarjetas) $\le 36\%$.
El ingreso bruto es el de antes de impuestos.
Mateo gana $\$70{,}000$ al año antes de impuestos. Una guía común de los prestamistas dice que los costos de vivienda deben ser como máximo $28\%…
Mateo gana $\$70{,}000$ al año antes de impuestos. Una guía común de los prestamistas dice que los costos de vivienda deben ser como máximo $28\%$ del ingreso bruto mensual, y los pagos totales de deudas como máximo $36\%$. Mateo quiere una casa con un costo mensual total de vivienda de $\$2{,}000$ y además paga $\$450$ al mes por un préstamo de carro y uno estudiantil. Halla su ingreso bruto mensual, ambos límites y si cumple cada guía. Recomienda qué debe hacer y justifícalo.
Vuelve al principio: el tío de Sofia no tiene toda la razón. Comprar construye patrimonio, pero también cuesta más cada mes, exige efectivo al inicio y tiene riesgos. Alquilar da flexibilidad. La mejor opción depende de cuánto tiempo piensa quedarse, sus ahorros y su ingreso.